Acheter ou louer : ce que le calcul doit vraiment comparer

Le prix d’achat et le loyer doivent décrire des logements proches : même commune, surface, état, nombre de pièces et qualité d’emplacement. Comparer l’achat d’un trois-pièces au loyer d’un studio favorise artificiellement la location.

Le prix au m² permet un premier contrôle, mais il ne corrige ni l’étage, ni l’extérieur, ni les travaux, ni la performance énergétique. La page Marché immobilier sert à situer le prix demandé dans une fourchette de ventes enregistrées, pas à expertiser le bien.

Côté achat, l’apport diminue le montant emprunté. Les frais d’acquisition, de garantie, de dossier, de courtage et les travaux consomment aussi du capital. Côté location, cette même somme reste disponible et peut être placée.

Capital initial du locataire = apport + frais payés comptant + travaux payés comptant

Sans cette symétrie, le locataire part avec zéro euro tandis que l’acheteur reçoit un apport : le résultat n’est plus comparable. L’ANIL rappelle que le coût d’un achat ne se limite pas au prix du logement et détaille les frais annexes à prévoir.

Le propriétaire paie le crédit, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, l’entretien et les charges non récupérables. Le locataire paie son loyer et ses charges locatives. La différence mensuelle doit être placée dans le scénario le moins coûteux, avec un rendement d’épargne modifiable.

Écart mensuel = coût propriétaire − coût locataire

Lorsque l’écart est positif, le locataire place la différence. Lorsqu’il est négatif, le propriétaire dispose de la différence. Après la dernière échéance, la mensualité de crédit disparaît : une simulation sur vingt-cinq ans ne doit pas continuer à la facturer au-delà du prêt.

À l’horizon choisi, la valeur du propriétaire n’est pas simplement le prix futur du logement. Il faut retirer les frais de revente et le capital restant dû. Les frais d’achat déjà payés ne sont pas ajoutés à la valeur future du bien.

Patrimoine net propriétaire = prix de revente − frais de vente − capital restant dû

Le scénario du locataire correspond au capital initial et aux écarts mensuels accumulés, après rendement de l’épargne. Une hypothèse de hausse annuelle du bien comme une hypothèse de rendement financier reste incertaine : les deux doivent être testées avec un scénario prudent.

Un logement vaut 250 000 €, l’apport est de 35 000 € et l’horizon de dix ans. Pour l’achat, on ajoute les frais d’acquisition, le coût du crédit, l’assurance, les charges et une hypothèse de revente. Pour la location, on place le capital non dépensé et les éventuels écarts mensuels.

Si la revente baisse de 5 %, si les charges augmentent ou si le départ intervient après quatre ans au lieu de dix, l’écart peut changer de signe. Le résultat est donc un scénario daté, pas une vérité générale sur le fait d’acheter.

• la durée réelle de détention ;
• le prix négocié et les frais d’acquisition ;
• le taux, l’assurance et le coût de garantie du prêt ;
• les charges de copropriété, la taxe foncière et l’entretien ;
• le loyer d’un logement réellement comparable ;
• le prix net de revente et le rendement de l’épargne.

Les conditions d’un prêt immobilier et le délai de réflexion sont rappelés sur Service-Public.fr. Le simulateur reste pédagogique et ne constitue ni un conseil de crédit, ni une recommandation d’achat.