La méthode, formule par formule

1. La mensualité disponible correspond à 35 % des revenus nets mensuels, moins les mensualités des crédits déjà en cours.

2. Cette mensualité est convertie en capital empruntable avec la formule d’un prêt amortissable à échéances constantes : taux annuel divisé par 12, sur la durée choisie. L’assurance estimée sur le capital initial est intégrée à la mensualité.

3. L’apport est ajouté au capital empruntable. Les frais d’acquisition sont ensuite retirés du budget global : hypothèse simplifiée de 8 % dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf.

Limites. Le reste à vivre, la nature et la stabilité des revenus, le taux d’usure, la garantie, les frais de dossier et la politique du prêteur ne sont pas modélisés. Le résultat n’est pas un accord bancaire.

Capital et intérêts. La mensualité hors assurance suit la formule M = C × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ], où C est le capital, i le taux mensuel et n le nombre de mensualités.

Assurance. Le modèle applique le taux annuel saisi au capital initial et le répartit sur douze mois. Il ne modélise pas une assurance calculée sur le capital restant dû.

Coût total. Il additionne les intérêts et l’assurance sur toute la durée. Les frais de garantie, dossier, courtage et tenue de compte sont exclus : le résultat ne constitue donc pas un TAEG.

Lecture. Le moteur récupère le contenu public de l’annonce, puis l’IA structure uniquement les informations réellement présentes. Elle relève aussi les mentions à vérifier avec un indice issu du texte. Une donnée absente reste absente ; elle n’est jamais complétée par une supposition.

Micro-marché. Le prix demandé au mètre carré est comparé aux ventes DVF géolocalisées du même type. Quand l’adresse est précise, la sélection privilégie une surface proche, un nombre de pièces proche et le plus petit rayon de 300 m à 3 km contenant assez de ventes. Sous cinq comparables, le repère communal remplace le micro-marché.

Loyer. Le repère ANIL 2025 est une fourchette communale de loyer d’annonce, charges comprises, pour une location vide. Lorsque le nombre de pièces est connu, le moteur utilise la catégorie appartement 1 ou 2 pièces, appartement 3 pièces et plus, ou maison. Certaines communes reprennent une maille de communes voisines : ce niveau est affiché. Si aucun loyer n’est renseigné, le repère central sert à un calcul provisoire clairement identifié ; le loyer saisi par l’utilisateur le remplace immédiatement.

Dossier financier. Le coût total additionne prix, frais d’acquisition, travaux et frais de financement saisis. Le rendement après charges connues et le cash-flow retranchent vacance, charges, taxe foncière, entretien, gestion, assurance propriétaire et autres frais renseignés. Ils restent avant fiscalité et avant revente.

Données localisées. Le DPE public, la BDNB, le cadastre, Géorisques et le contexte solaire sont rapprochés uniquement après géocodage. Une donnée communale n’est jamais présentée comme une exposition certaine de la parcelle. Une donnée bâtimentaire agrégée est signalée comme telle.

Score Repère. La note sur 100 regroupe quatre volets : prix face au marché (30 points), équilibre locatif (25), résistance du scénario prudent (20) et risques documentés (25). Les volets sans données ne sont pas notés ; ils réduisent la couverture et peuvent rendre le score provisoire. Le score ne recommande ni d’acheter ni d’emprunter.

Résistance. Trois scénarios font varier le loyer, la vacance, les charges, les travaux et le taux. Ce sont des tests de sensibilité, pas des prévisions.

Droits et taxes. Dans l’ancien, le taux départemental est majoré des frais d’assiette de 2,37 %, puis la taxe communale de 1,20 % est ajoutée. La protection prévue pour certains primo-accédants plafonne le taux départemental effectif à 4,50 %. Dans le neuf, l’hypothèse est de 0,715 %.

Émoluments. Le prix est réparti dans les quatre tranches réglementaires : 3,870 %, 1,596 %, 1,064 % puis 0,799 %. La TVA de 20 % est ajoutée.

Autres postes. La contribution de sécurité immobilière vaut 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Les formalités et débours sont préremplis à 1 360 €, puis chaque poste peut être remplacé par le chiffre d’un devis.

Budget prudent. Il conserve les taxes et émoluments calculés et porte les formalités/débours à au moins 1 800 €. Ce n’est volontairement pas présenté comme un « maximum » : aucune borne universelle ne couvre tous les actes et situations.

Brute. Loyer annuel théorique divisé par le prix, les frais d’acquisition et les travaux. Cette base élargie évite de surévaluer un projet chargé en travaux.

Nette avant fiscalité. Les loyers sont réduits de la vacance, puis des charges non récupérables, de la taxe foncière, de la gestion et d’une provision d’entretien calculée sur le prix.

Trésorerie. Les mensualités de financement sont enfin retirées. Le résultat ne modélise ni fiscalité, ni avantage fiscal, ni plus-value future.

Achat. Chaque mois, le capital restant dû diminue. À l’horizon choisi, le patrimoine correspond à la valeur future du logement, nette du prêt restant et des coûts de revente.

Location. L’apport et les frais d’acquisition évités sont placés. L’écart mensuel entre coût propriétaire et loyer est ensuite versé ou prélevé sur cette épargne.

Point d’équilibre. Il indique la première année où le patrimoine propriétaire dépasse celui du locataire dans le scénario saisi. Il change dès qu’une hypothèse change.

Ressources retenues. Le moteur prend le maximum entre le RFR N−2 cumulé et le coût de l’opération divisé par neuf. Ce montant est divisé par le coefficient familial pour déterminer la tranche.

Montant. La quotité de la tranche est appliquée au coût de l’opération plafonné selon la zone et le nombre d’occupants. Les maisons neuves ont des quotités spécifiques plus faibles.

Éligibilité du projet. Le neuf est traité sur toutes les zones. L’ancien avec travaux est limité aux zones B2 et C, avec une part de travaux d’au moins 25 % dans cette estimation.

Les calculs s’effectuent dans le navigateur. Les montants sont arrondis à l’euro uniquement pour l’affichage. Les moteurs sont testés séparément de l’interface et les hypothèses réglementaires sont datées dans les pages Sources.

Les résultats détaillés des simulateurs ne sont pas joints automatiquement à une demande de rappel. Le questionnaire transmet seulement les coordonnées et les réponses volontairement sélectionnées pour qualifier la demande.