Capacité d’achat immobilier : le calcul complet

Le calcul se fait en trois temps. On détermine d’abord la mensualité disponible. On la convertit ensuite en capital empruntable. On calcule enfin le prix du bien après les frais.

Mensualité disponible = revenus mensuels retenus × 35 % − mensualités de crédits en cours

Le taux de 35 % correspond au taux d’effort maximal défini par le Haut Conseil de stabilité financière. Il inclut les charges d’emprunt et l’assurance emprunteur. La durée ne dépasse en principe pas 25 ans, avec une tolérance de différé dans certains projets où l’entrée dans le logement est décalée. Le HCSF détaille la mesure en vigueur.

Prix de bien estimé = capital empruntable + apport − frais payés comptant

Cette seconde formule doit tenir compte de tous les coûts qui ne financent pas le prix du logement : frais d’acquisition, garantie du prêt, dossier, courtage, travaux immédiats et éventuels frais d’agence à la charge de l’acheteur.

Le calculateur doit partir des revenus que la banque pourrait retenir. Ce montant peut différer des sommes versées sur le compte. Pour un salaire, la référence courante est le revenu net avant impôt. Les primes variables, revenus indépendants, pensions et loyers peuvent être pondérés ou analysés sur plusieurs années.

• Salaires et pensions : utilisez des montants mensuels nets avant prélèvement à la source.
• Revenus locatifs : saisissez seulement la part que vous pensez voir retenue par la banque. Une décote sert souvent à couvrir les charges et la vacance.
• Crédits en cours : ajoutez les prêts auto, personnels, immobiliers et toute charge assimilée qui restera après l’achat.
• Apport : gardez séparément l’épargne que vous ne souhaitez pas consacrer au projet.

Un découvert autorisé n’augmente pas l’apport. Un prêt qui doit être soldé avant l’offre peut être testé dans un second scénario, sans le retirer du premier tant que son remboursement n’est pas certain.

À mensualité identique, un taux plus élevé réduit le capital empruntable. Une durée plus longue l’augmente, mais accroît généralement le coût total. L’assurance compte aussi dans le taux d’effort.

Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 3,21 % en mai 2026, hors frais et assurance, selon la Banque de France. Cette moyenne ne constitue pas un taux proposé à chaque emprunteur : le taux réel dépend du dossier, de la durée, de la banque et du moment de la demande.

Pour comparer deux durées, conservez les mêmes revenus, le même apport, le même taux d’assurance et les mêmes frais. Vous verrez alors ce que les années supplémentaires ajoutent au budget et au coût du crédit.

Un foyer perçoit 4 500 € par mois et rembourse encore 200 € de crédit. Avec un taux d’effort de 35 %, la nouvelle mensualité disponible atteint 1 375 €, assurance comprise.

4 500 € × 35 % − 200 € = 1 375 € par mois

Avec un taux nominal de 3,21 %, une assurance de 0,34 % du capital initial et une durée de 25 ans, cette mensualité correspond à environ 267 750 € empruntables. Le foyer dispose de 40 000 € d’apport et réserve 4 000 € aux frais de financement et au déménagement. En retenant 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien :

Le foyer conserve 2 925 € par mois après les crédits, avant les dépenses courantes. Cette somme doit encore couvrir le logement, l’alimentation, les transports, les impôts et les autres charges du ménage.

Cet exemple sert à comprendre la mécanique. Il ne tient pas compte du taux d’usure, des conditions de garantie, d’un PTZ éventuel ni des règles internes de la banque.

Le respect des 35 % ne donne pas un droit au crédit. Une banque examine aussi la stabilité des ressources, la tenue des comptes, l’apport, la garantie, la durée et le reste disponible après les échéances.

Les établissements disposent d’une marge de flexibilité sur une partie limitée de leur production. Cette marge est pilotée au niveau de la banque et ne peut pas être considérée comme une dérogation acquise pour un dossier individuel.

• Un revenu variable peut être moyenné ou partiellement retenu.
• Une pension alimentaire ou un crédit renouvelable peut réduire la mensualité disponible.
• Un reste après crédits élevé en euros peut rendre supportable un taux d’effort proche du plafond, sans garantir l’accord.
• Le taux annuel effectif global doit rester sous le taux d’usure applicable à l’offre.

Ces trois montants répondent à des questions différentes :

Une annonce affichée au niveau du budget total dépasse donc souvent la capacité d’achat réelle. Le simulateur de frais d’acquisition permet de remplacer le forfait par une estimation détaillée selon le bien et le département.

1. Calculez un scénario sur 20 ans et un autre sur 25 ans.
2. Testez un taux supérieur de 0,5 point pour mesurer la sensibilité.
3. Réservez une partie de l’épargne aux imprévus au lieu de placer tout l’apport dans le projet.
4. Ajoutez les travaux, la garantie et les frais bancaires séparément.
5. Vérifiez le reste après crédits pour l’ensemble du foyer.

Ces tests ne prédisent pas une décision bancaire. Ils évitent de chercher des biens sur la base d’un montant qui oublie les frais ou repose sur une seule hypothèse de taux.

• HCSF : conditions d’octroi des crédits immobiliers
• Banque de France : crédits aux particuliers, mai 2026

Les résultats sont des estimations pédagogiques. Ils ne constituent ni un accord de financement, ni un conseil de crédit, ni une recommandation d’achat.