Frais de notaire 2026 : ce que vous payez vraiment

Le terme courant regroupe quatre postes différents. Les distinguer permet d’identifier ce qui varie avec le département et ce qui reste une estimation jusqu’au décompte de l’étude notariale.

1. Les droits de mutation ou la taxe de publicité foncière : ils sont reversés aux collectivités et à l’État.
2. Les émoluments du notaire : cette rémunération suit un barème réglementé par tranches.
3. La contribution de sécurité immobilière : elle rémunère les formalités de publicité foncière.
4. Les formalités et débours : ils remboursent les documents, intervenants et démarches nécessaires au dossier.

Frais d’acquisition = taxes + émoluments TTC + contribution de sécurité immobilière + formalités et débours

La page officielle de la DGFiP détaille les sommes payées chez le notaire et le barème applicable.

Dans l’ancien, la taxe de publicité foncière comprend notamment une part départementale et une part communale. Du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, les départements peuvent porter leur part à 5 %. Le taux global maximal indiqué par la DGFiP atteint alors 6,32 %.

Dans le neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement, le taux global réduit de taxe de publicité foncière est de 0,71 %. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les formalités restent à ajouter.

Ces pourcentages sont des repères. Les montants fixes et le barème par tranches rendent le ratio plus élevé sur certains petits prix et plus faible sur les prix importants.

L’augmentation temporaire de la part départementale ne s’applique pas à la première acquisition d’une résidence principale. Pour cette situation, le taux départemental maximal reste fixé à 4,5 %.

Cette protection ne supprime pas les droits de mutation. Elle évite seulement la hausse décidée par un département au-delà de 4,5 %. Le notaire vérifie les conditions et les justificatifs nécessaires.

Dans un département qui est resté à 4,5 %, primo-accédant et autre acquéreur supportent le même taux départemental. L’écart apparaît dans les départements passés à 5 %.

Les émoluments proportionnels de vente sont calculés par tranches. Le barème hors taxe comporte quatre taux : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà. La TVA est ensuite ajoutée.

On n’applique donc pas 0,799 % à la totalité d’un bien de 250 000 €. Chaque fraction du prix utilise le taux de sa tranche. Pour cet exemple, les émoluments TTC estimés atteignent 2 873,70 €.

Une remise peut être consentie dans les conditions prévues par la réglementation. Elle dépend de la politique de l’office et ne doit pas être intégrée par défaut dans un budget prudent.

Voici trois estimations calculées avec le même prix. Les formalités et débours sont provisionnés à 1 360 €. Le montant définitif dépend du dossier transmis au notaire.

La différence entre ancien et neuf vient essentiellement des taxes. La rémunération proportionnelle du notaire est identique dans cette estimation puisque le prix est identique.

Pour connaître le taux du lieu d’achat, choisissez le département dans le simulateur de frais d’acquisition. Chaque poste peut ensuite être remplacé par le montant communiqué par l’étude notariale.

La contribution de sécurité immobilière est égale à 0,1 % du prix, avec un minimum de 15 €. Elle atteint donc 250 € pour un bien à 250 000 €.

Les débours couvrent des dépenses avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur : documents d’urbanisme, cadastre, publicité foncière et autres pièces du dossier. Leur montant n’est pas un pourcentage fixe du prix. Une simulation doit les présenter séparément et permettre de les modifier.

Plusieurs dépenses liées à l’achat ne figurent pas dans les frais versés chez le notaire :

• les frais de dossier, de garantie et de courtage du crédit ;
• les honoraires d’agence lorsqu’ils ne sont pas déjà inclus dans le prix saisi ;
• les travaux, le mobilier et le déménagement ;
• le prorata de taxe foncière ou de charges convenu avec le vendeur ;
• les frais particuliers d’une vente complexe ou d’un acte distinct.

Pour une capacité d’achat réaliste, ces coûts doivent être réservés avant de déterminer le prix maximal du bien.

Le mobilier réellement vendu avec le logement peut, sous conditions, être valorisé séparément dans l’acte. La liste et la valeur doivent être justifiables et cohérentes avec l’état des biens. Une déduction forfaitaire inventée uniquement pour réduire les droits présente un risque de rectification.

Demandez au notaire comment documenter les équipements concernés. Le simulateur Repère Immo n’applique aucune déduction automatique au titre du mobilier.

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Le résultat reste une estimation pédagogique. Seul le décompte du notaire tient compte de toutes les caractéristiques de la vente.