LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel ?

Ce guide concerne la location meublée de longue durée exercée par un loueur non professionnel. Il ne décrit pas le régime des meublés de tourisme, dont les seuils et abattements ont changé.

Deux notions sont souvent mélangées. LMNP ou LMP décrit votre statut. Micro-BIC ou réel décrit la façon de calculer le bénéfice imposable. Un loueur non professionnel peut donc être au micro-BIC ou au réel.

Vous êtes considéré comme professionnel lorsque les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels du foyer. Les deux conditions doivent être réunies. Une seule ne suffit pas.

Pour la déclaration déposée en 2026 sur les revenus de 2025, le micro-BIC s’applique de plein droit à la location meublée longue durée lorsque les recettes éligibles ne dépassent pas 77 700 €. La base imposable correspond à la moitié des recettes après un abattement de 50 %, avec un minimum de 305 €.

Résultat imposable au micro-BIC = recettes encaissées × 50 %

Les recettes comprennent le loyer et les charges remboursées par le locataire. Les intérêts du prêt, la taxe foncière, les frais de gestion ou les travaux ne se déduisent pas une seconde fois : l’abattement est censé les représenter.

Le micro-BIC reste lisible et demande moins de comptabilité. Il devient moins favorable lorsque les dépenses réelles et l’amortissement dépassent durablement 50 % des recettes.

Au régime réel, le bénéfice part des recettes et retire les charges justifiées : intérêts et assurance du prêt, taxe foncière hors part récupérable, assurance propriétaire, gestion, comptabilité, entretien et autres dépenses admises.

L’amortissement répartit comptablement le coût du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation. Le terrain ne s’amortit pas. Il faut donc séparer la valeur du terrain, du bâti, des équipements et du mobilier, puis appliquer une durée cohérente à chaque composant.

L’amortissement du logement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Sa déduction annuelle est plafonnée au loyer acquis diminué des autres charges. La fraction non utilisée est reportée selon les règles applicables.

Résultat au réel = recettes − charges admises − amortissement déductible

Un déficit LMNP provenant des charges n’est pas déduit du salaire du foyer. Il se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

Un appartement est loué 800 € par mois, auxquels s’ajoutent 80 € de charges récupérées. Les recettes fiscales atteignent donc 10 560 € par an. Les montants ci-dessous sont illustratifs : ils servent à rendre le calcul vérifiable.

Au réel, les charges hors amortissement totalisent 5 700 €. Il reste 4 860 € avant amortissement. C’est le maximum déductible dans cet exemple : les 140 € restants ne disparaissent pas, mais ne réduisent pas davantage le résultat de l’année.

Ce tableau ne prouve pas que le réel sera plus favorable pour chaque foyer. Il faut comparer le coût de la comptabilité, la durée de détention, les dépenses réellement déductibles et l’effet futur de l’amortissement à la revente.

L’amortissement réduit un bénéfice comptable sans faire sortir d’argent l’année où il est déduit. À l’inverse, le capital remboursé à la banque fait sortir de l’argent mais ne constitue pas une charge fiscale.

C’est pourquoi une location peut afficher un résultat imposable nul et un effort d’épargne négatif. Le simulateur de rentabilité mesure la trésorerie avec le prêt, la vacance et les dépenses. Le régime fiscal doit ensuite être appliqué séparément avec les données du foyer.

Avant de conclure, lisez aussi le guide sur le cash-flow négatif. Il explique pourquoi la trésorerie évolue différemment du bénéfice imposable.

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le calcul de la plus-value immobilière d’un LMNP au réel tient compte des amortissements admis en déduction. Ils réduisent le prix d’acquisition retenu pour le calcul, ce qui peut augmenter la plus-value imposable.

Des exceptions existent pour certaines résidences gérées. Elles ne doivent pas être appliquées à un appartement classique sans vérifier la nature exacte de l’établissement.

Le gain fiscal annuel du réel ne doit donc plus être étudié sans scénario de revente. Le prix de sortie, la durée de détention, les abattements pour durée et le cumul des amortissements font partie du même calcul.

Le début d’activité doit être déclaré sur le guichet unique des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET. L’administration indique un délai de quinze jours après le début de l’activité.

Au réel, une déclaration professionnelle n° 2031 et ses annexes sont nécessaires. La cotisation foncière des entreprises peut également être due, y compris pour un loueur non professionnel, sous réserve des exonérations applicables.

Ces coûts et démarches appartiennent au projet. Les omettre améliore artificiellement le rendement présenté.

• Les recettes complètes : loyers et provisions sur charges réellement encaissés.
• Les charges justifiées : échéancier du prêt, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion et entretien.
• La valeur amortissable : prix ventilé entre terrain, bâti, équipements et mobilier.
• La durée de détention : elle conditionne l’intérêt cumulé du régime et le calcul de la revente.
• Le marché réel : loyer soutenable, vacance et prix de sortie. La carte des ventes locales aide à contrôler le prix d’achat.

Une annonce ne contient pas toutes ces preuves. L’analyseur Repère Immo repère les données présentes et signale celles qui doivent encore être demandées au vendeur.

Règles vérifiées le 14 septembre 2026. Les seuils cités concernent la déclaration 2026 des revenus encaissés en 2025, afin de ne pas mélanger deux millésimes fiscaux.

• Seuil, abattement, réel, statut LMNP/LMP et déclaration 2031 : impots.gouv.fr, les régimes d’imposition.
• Recettes à déclarer, loyer et charges compris : impots.gouv.fr.
• Déficits LMNP reportables pendant dix ans : brochure pratique IR 2026.
• Plafond de déduction de l’amortissement : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20.
• Amortissements et plus-value depuis le 15 février 2025 : impots.gouv.fr et article 84 de la loi de finances pour 2025.
• Déclaration du début d’activité : Service-Public.fr.

Ce dossier fournit une méthode pédagogique. Il ne constitue ni une consultation fiscale, ni un conseil en investissement ou en crédit. Les charges admises, la ventilation du prix et votre statut doivent être vérifiés à partir de vos pièces.