PTZ 2026 : vérifier l’éligibilité et le montant

Pour une offre de prêt émise en 2026, le dossier doit réunir plusieurs conditions. Une seule condition manquante peut rendre l’opération inéligible ou changer son montant.

• Primo-accession : les emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre, sauf exceptions prévues par les textes.
• Résidence principale : le logement doit en principe être occupé au moins huit mois par an et pendant une durée minimale de six ans.
• Ressources : le total pris en compte doit respecter un plafond lié au nombre d’occupants et à la zone.
• Opération éligible : logement neuf sur tout le territoire, ou certaines opérations dans l’ancien.
• Financement complémentaire : le PTZ complète au moins un autre prêt d’une durée minimale de deux ans.

L’ANIL réunit les règles applicables aux offres émises depuis le 1er avril 2025. Les dispositions restent applicables en 2026 sous réserve d’un changement réglementaire ultérieur.

Depuis le 1er avril 2025, la localisation n’empêche plus l’accès au PTZ pour un logement neuf. Appartement collectif et maison individuelle sont éligibles sur l’ensemble du territoire. La zone continue toutefois d’influencer les plafonds et la tranche de ressources.

La part du coût finançable est moins élevée pour une maison individuelle neuve :

La quotité s’applique au coût de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Elle ne s’applique donc pas toujours à la totalité du prix payé.

Pour un achat classique dans l’ancien, le logement doit se situer en zone B2 ou C. Le montant des travaux d’amélioration doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Cela correspond à un montant de travaux égal au tiers du prix d’acquisition seul lorsque les autres éléments sont écartés.

Part de travaux = travaux éligibles ÷ coût total de l’opération × 100

Le logement doit également atteindre au moins la classe D du diagnostic de performance énergétique avant ou après travaux. Les travaux doivent être justifiés et réalisés dans le délai prévu par les textes. La vente d’un logement social répond à des règles distinctes.

Un bien ancien en zone B1 avec 30 % de travaux n’entre pas dans le cas général du PTZ ancien. Un bien en zone C avec seulement 20 % de travaux n’y entre pas non plus.

Le calcul utilise le revenu fiscal de référence de l’année N−2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Pour une offre émise en 2026, il s’agit en principe du RFR 2024 figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025.

La réglementation compare ce total à un revenu plancher égal au coût de l’opération divisé par neuf. Le montant le plus élevé devient la ressource retenue.

Ressources retenues = maximum entre les RFR N−2 du foyer et le coût de l’opération ÷ 9

Ce mécanisme évite qu’un revenu fiscal ancien très bas donne un avantage disproportionné lorsque le coût du projet révèle une capacité financière plus élevée.

Le premier test compare les ressources retenues au plafond d’éligibilité correspondant au nombre d’occupants et à la zone :

Les plafonds continuent d’augmenter jusqu’à huit occupants. Le simulateur officiel du zonage ABC permet de vérifier la zone de la commune.

Une fois le foyer éligible, quatre étapes déterminent l’estimation :

1. diviser les ressources retenues par le coefficient familial ;
2. identifier la tranche correspondant à la zone ;
3. plafonner le coût de l’opération selon la zone et le nombre d’occupants ;
4. appliquer la quotité liée à la tranche et au type de logement.

Le coefficient familial vaut 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, puis progresse jusqu’à 3,3 pour huit personnes ou plus.

Montant théorique du PTZ = minimum entre coût de l’opération et plafond d’opération × quotité

Le résultat subit ensuite une limite liée aux autres prêts. En règle générale, le PTZ ne peut pas dépasser leur montant. Lorsque la quotité atteint 50 %, il peut le dépasser d’un quart au maximum.

Un couple primo-accédant achète un appartement neuf de 250 000 € en zone B1. Son RFR 2024 total atteint 38 000 €. Le projet sera la résidence principale et comporte un prêt bancaire complémentaire suffisant.

1. Ressources retenues : le maximum entre 38 000 € et 250 000 € ÷ 9, soit 38 000 €.
2. Quotient familial : 38 000 € ÷ 1,5 = 25 333 €.
3. Tranche : en zone B1, ce quotient place le foyer en tranche 2.
4. Coût plafonné : pour deux occupants en B1, le plafond est de 202 500 €.
5. Quotité : 40 % pour un appartement neuf en tranche 2.

202 500 € × 40 % = 81 000 € de PTZ théorique

La tranche 2 prévoit un différé de huit ans, puis un remboursement sur douze ans, dans la limite de la durée du financement principal. Le montage définitif dépend du calendrier des autres prêts et de l’étude menée par la banque.

Avec seulement 60 000 € d’autres prêts éligibles, le PTZ serait plafonné à 60 000 € dans cet exemple. Saisir le montant des autres prêts évite d’afficher 81 000 € à tort.

Le PTZ ne produit pas d’intérêts, mais son remboursement doit être intégré à l’échéancier global. Selon la tranche, le différé est de dix ans, huit ans, deux ans ou nul. La phase de remboursement dure ensuite quinze, douze, treize ou dix ans.

Une mensualité faible au début peut augmenter lorsque le PTZ commence à être remboursé. Une banque peut lisser les autres prêts afin de limiter ce saut. Le coût et la faisabilité se lisent sur l’ensemble du plan de financement, y compris après le différé.

• utiliser le salaire actuel à la place du RFR N−2 ;
• oublier la règle du coût divisé par neuf ;
• appliquer 50 % à tous les foyers et à toutes les maisons neuves ;
• ignorer le plafond d’opération de la zone ;
• confondre travaux égaux à 25 % du prix et travaux égaux à 25 % du coût total ;
• oublier le plafond lié aux autres prêts ;
• considérer une estimation comme un accord bancaire.

Le simulateur PTZ Repère Immo affiche séparément les conditions, les ressources retenues, la tranche, la quotité et les limites du plan de financement.

• ANIL : PTZ, offres émises depuis le 1er avril 2025
• Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025
• Service-Public.fr : zonage ABC d’une commune

Cette estimation est pédagogique. Elle ne constitue ni une offre de prêt, ni un conseil de crédit, ni une garantie d’éligibilité.