Rendement, rentabilité, cash-flow : ne pas mélanger les trois

Le rendement brut rapproche le loyer annuel théorique du coût total du projet. Repère Immo inclut le prix, les frais d’acquisition et les travaux dans le dénominateur. Cette convention évite d’afficher un rendement gonflé par l’oubli des frais d’entrée.

Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ (prix + frais + travaux) × 100

Ce ratio sert à trier des hypothèses. Il ne tient compte ni de la vacance, ni des charges, ni du financement, ni de la fiscalité. Deux annonces à 6 % brut peuvent donc produire des trésoreries très différentes.

On commence par réduire le loyer théorique selon la vacance estimée. On retire ensuite les charges non récupérables, la taxe foncière, la gestion et une provision d’entretien. Le simulateur rapporte ce revenu net au coût total du projet.

Net avant fiscalité = loyers après vacance − charges − taxe foncière − gestion − entretien

Les charges de copropriété ne sont pas toutes supportées de la même manière. L’ANIL distingue les charges récupérables et non récupérables. Un chiffre annuel sans détail doit donc être vérifié dans les appels de fonds et les comptes de copropriété.

Le cash-flow ajoute le crédit à la lecture. Il correspond au revenu net avant fiscalité diminué des mensualités, assurance comprise. Positif, il indique un excédent estimé. Négatif, il indique un effort d’épargne.

Cash-flow annuel avant fiscalité = revenu net annuel − 12 mensualités

Un cash-flow négatif ne prouve pas qu’un achat est mauvais : une partie de la mensualité rembourse du capital. À l’inverse, un cash-flow positif ne garantit ni la demande locative, ni l’absence de travaux, ni une revente favorable.

Dans l’usage courant, le rendement décrit surtout les revenus locatifs rapportés au capital engagé. La rentabilité peut intégrer une période complète : revenus, frais, financement, fiscalité et éventuelle plus-value ou moins-value de revente.

Pour calculer cette rentabilité globale, il faut choisir une durée, estimer les flux année par année et poser une valeur de sortie. Ce calcul est plus complet, mais aussi plus dépendant d’hypothèses impossibles à garantir.

L’expression n’a pas de définition normalisée. Elle désigne parfois un résultat après charges, financement et fiscalité, parfois un rendement après trois familles de frais. Sans régime fiscal, tranche d’imposition, amortissements éventuels et mode de détention, afficher un triple net précis crée une fausse certitude.

Repère Immo s’arrête volontairement au net et au cash-flow avant fiscalité. Cette limite est visible dans le résultat, afin de ne pas transformer une estimation générale en calcul fiscal personnalisé.

Un projet coûte 200 000 € tout compris et le loyer annoncé est de 1 000 € par mois : le rendement brut atteint 6 %. Avec 5 % de vacance, 1 200 € de taxe foncière, 1 000 € de charges non récupérables, 1 400 € d’entretien et de gestion, le revenu net tombe à 7 800 € par an, soit 3,9 % avant fiscalité.

Avec une mensualité assurance comprise de 750 €, le cash-flow estimé devient −100 € par mois. Cette somme décrit un effort de trésorerie, pas le gain ou la perte totale du projet.

• comparer le prix demandé à des ventes du même type de bien ;
• vérifier le loyer avec des références locales réalistes ;
• regarder le volume de transactions derrière la médiane ;
• contrôler le DPE, les travaux et les procès-verbaux de copropriété ;
• tester une vacance et des charges plus élevées.

La carte du marché donne un repère de prix issu des ventes enregistrées. L’analyseur d’annonce remet ensuite le prix, le financement et le scénario locatif dans la même lecture.