55 m²3 piècesAncienDPE D3 436 €/m²
Quartier d’exemple, 54000 Ville d’exemple
Localisation à l’échelle commune
Détails & fiabilité
Analyse à consolider67 % des informations clés documentées
3 éléments importants restent à vérifier
Voir la note Repère
Cette note mesure ce que le dossier permet d’affirmer, pas la qualité du bien. Une donnée absente n’y compte pas comme un défaut : elle ne compte pas du tout.
33/ 100provisoire · fiabilité moyenne
- Prix face au marché
- 27
- Équilibre locatif
- 24
- Résistance
- 5
- Risques documentés
- 48
Vue d’ensemble
Marché
+9 %face aux ventes proches- 3 436 €/m² demandésmédiane des ventes proches 3 154 €/m²
- 8 ventes retenues
Financement
Mensualité estimée
927 €/mois3,25 % · 25 ans · apport 25 000 € (13,2 %)- Coût du crédit 99 830 €intérêts, assurance et frais retenus
- Revenus indicatifs du foyer 2 650 €/moispour limiter l’endettement à 35 % avec ce seul crédit
Énergie
Voir le détailDPEDGESCDonnées publiées dans l’annonce
231kWh/m²/an1 180 €dépense estimée/anChauffage820 €Eau chaude210 €Éclairage et auxiliaires150 €À vérifier
Des points restent à confirmer
6points relevésVoir le détail
Analyse IA
Repère reprend l’ensemble du dossier — prix, ventes comparables, financement, locatif, énergie, bâtiment, copropriété, risques, quartier, vos hypothèses et vos documents — et en écrit l’analyse, thème par thème, pour votre projet. Elle interprète ces chiffres ; elle n’en calcule aucun. Le rapport ci-dessous reste complet sans elle.
Quel projet souhaitez-vous construire ?
Parlons de vos objectifs et des biens neufs que nous pouvons vous proposer. Nous ne commercialisons pas l’annonce analysée.
Marché
Activité du marché
Mutations DVF observées : volumes, dispersion et position du prix. Aucun délai de vente n’est déduit.
- Lecture
- Marché actif
- Comparables
- 8
- Volume sur 1 an
- Pas assez de données
- Écart à la médiane
- +9 %
Prix demandé +9 % par rapport à la médiane des références disponibles.
Ce que ça ne dit pas
Prix
Le prix affiché, rapporté aux ventes réellement enregistrées autour du bien.
Le prix demandé est 9 % plus cher que les ventes proches.
Ventes comparables
Ventes réellement conclues, pas des biens actuellement en vente. Source DVF · rayon 800 m · 2024-2026.
- Trouvées
- 84
- Éligibles
- 23
- Retenues
- 8
- Très proches
- 4
Ce bien parmi les ventes conclues
Chaque point est une vente enregistrée : sa surface en largeur, son prix au mètre en hauteur.
- Ce bien · 55 m², 3 436 €/m²
- 8 ventes conclues
- Médiane locale · 3 154 €/m²
| Vendu le | Distance | Surface | Prix | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 12/06/2025 | 240 m | 54 m² | 172 000 € | 3 185 €/m² |
| 04/03/2025 | 410 m | 53 m² | 165 500 € | 3 123 €/m² |
| 19/09/2025 | 180 m | 38 m² | 129 500 € | 3 408 €/m² |
| 22/01/2025 | 620 m | 72 m² | 208 500 € | 2 896 €/m² |
| 08/11/2024 | 350 m | 61 m² | 186 000 € | 3 049 €/m² |
| 30/07/2025 | 530 m | 45 m² | 148 000 € | 3 289 €/m² |
Évolution
Ce que les ventes enregistrées disent du secteur au fil du temps.
Ville d’exemple
2 872 €/m² à 3 408 €/m²
- 1 mois
- Pas assez de données
- 6 mois
- Pas assez de données
- 1 an
- Pas assez de données
- 5 ans
- Pas assez de données
Pas assez de millésimes réels pour tracer une évolution.
DVF (exemple) · 2024-2026 (exemple) · 8 ventes.
Marché locatif
Loyers d’annonce de Ville d’exemple, pour un appartement 3 pièces et plus. Le loyer réel dépend de l’état, de l’étage et du meublé.
616 € loyer estimé / mois
Le repère public est publié charges comprises. Le bas suppose que les 145 € de charges annoncées sont entièrement récupérables sur le locataire, le haut qu’aucune ne l’est. Le loyer réel est entre les deux, et c’est le bail qui tranche.
10 €/m² à 12 €/m² par mois. Le repère est extrapolé à la surface du bien, pas mesuré dans ce logement.
Projet
Prix, frais d’acquisition, travaux et frais bancaires réunis.
- Frais d’acquisition15 780 €Estimation du simulateur
Financement
Hypothèses retenues pour le calcul. Elles vous appartiennent : ajustez-les si elles ne correspondent pas.
- Apport
- 25 000 €
- Durée
- 25 ans
- Taux nominal
- 3,25 %
- Assurance
- 0,34 %
- Travaux
- Non renseigné
- Frais bancaires
- 1 500 €dossier, garantie, courtage
- Capital emprunté
- 179 780 €
- Intérêts
- 83 049 €
- Assurance
- 15 281 €
- Frais de financement
- 1 500 €
- Coût du crédit
- 99 830 €
- Total remboursé
- 279 610 €
- Coût total du projet
- 206 280 €
Méthode
Lecture mensuelle
Chaque mois
Hypothèses retenues dans le dossier
- €
- Vacance5 % de l’année
- −31 €
- Crédit + assurance
- −927 €
- Charges retenues
- −255 €
Effort d’épargne−597 €/mois
Et si le projet coûtait plus que prévu ?
Pour comparer sans remplacer les dépenses inconnues par zéro, complétez : loyer hors charges, taxe foncière, budget travaux.
- Charges propriétaire
- 1 740 €« Charges 145 € par mois, comprenant le chauffage collectif et l’entretien des parties communes »
- Taxe foncière
- Non renseigné
- Énergie estimée
- 1 180 €
Aucune source publique ne donne le montant d’un logement : il dépend de sa base d’imposition, propre au bien. Elle est écrite sur l’avis de taxe foncière, ligne « base » — un seul chiffre suffit à tout calculer.
Calculer depuis un avis de taxe foncière
La base figure sur l’avis, ligne « base ». Elle ne vieillit pas : même sur un avis ancien, elle donne la taxe aux taux 2025.
Rendement locatif
Calculé sur le loyer retenu et les dépenses connues. Une dépense absente reste hors calcul.
616 € × 12 / 204 780 €
Après charges retenues 1,9 %Calcul partiel, dépenses à compléter
Trois rendements se suivent : le brut ne retire rien, le net retire les charges, la taxe foncière et l’entretien renseignés, le net-net retire en plus l’impôt — il n’apparaît qu’avec un régime fiscal et une tranche saisis.
Le bien
Elle permet de retrouver le bâtiment, la parcelle, le DPE officiel, les risques localisés et certaines données d’urbanisme. Elle reste dans votre dossier.
Histoire de l’annonce
Ce que Repère a observé lui-même, analyse après analyse.
Détectée par Repère depuis 26 jours
- Prix actuel
- 219 900 €
- Premier prix observé
- 229 000 €
- Évolution
- -9 100 €-4,0 %
2 baisses observées
- 12 sept.229 000 €
- 28 sept.224 000 €
- 8 oct.219 900 €
Caractéristiques
Déclarées dans l’annonce, à confirmer au vendeur.
- Surface
- 55 m²
- Pièces
- 3
- Chambres
- 2
- Étage
- 2e étage
- Ascenseur
- Non
- Charges
- 145 €/mois
- Orientation
- S, E
- Chauffage
- Chauffage collectif
- balcon
- chauffage collectif au gaz
- cave
- Un rafraîchissement de la cuisine est mentionné.
Un rafraîchissement est évoqué dans l’annonce, sans montant.
Énergie
Diagnostic rapproché dans la base publique de l’ADEME.
Classe D · 1 180 € par an de dépense estimée.
- Chauffage collectif à clarifierChauffage collectif mentionné
- DPE compatible avec le calendrier actuelClasse D, GES C
Source
DPE officiel probablement associé au logement · confiance moyenne. Le rapprochement est automatique : s’il est faux, tout ce bloc décrit un autre logement. Demandez le rapport au vendeur.
Ce qui ne concorde pas : Surface annoncée de 55 m² contre 52 m² relevés au diagnostic
L’ADEME le signale : cette étiquette vient du DPE de l’immeuble, pas du lot. Elle décrit un logement moyen du bâtiment — ni un dernier étage sous combles, ni un rez-de-chaussée sur cour. Un diagnostic du lot peut donner une autre lettre.
Voir les 33 données techniques disponibles
DPE officiel rapproché du logement
- Établi le
- 18/03/2026
- Valable jusqu’au
- 18/03/2036
- Méthode du diagnostic
- DPE appartement généré à partir des données DPE immeuble
- Surface DPE
- 52 m²
- Construction déclarée
- 1974
- Hauteur sous plafond
- 2,5 m
- Consommation conventionnelle
- 231 kWhEP/m²/an
- Énergie finale
- 178 kWhEF/m²/an
- Émissions conventionnelles
- 29 kgCO₂e/m²/an
- Coût conventionnel
- 1 180 € / an
- Installation de chauffage
- Chauffage collectif
- Énergie de chauffage
- Réseau de chaleur urbain
- Générateur principal
- Sous-station collective
- Équipement relevé
- Réseau de chaleur - Chaudière(s) gaz multi bâtiment modélisée comme un réseau de chaleur
- Eau chaude installée
- Avant 2010
- Logements sur l’eau chaude
- 30
- Climatisation
- PAC air/air installée à partir de 2015
- Eau chaude
- Production collective
- Énergie de l’eau chaude
- Réseau de chaleur urbain
- Ventilation
- Ventilation naturelle par conduits, sans VMC
- Isolation globale
- Isolation d’ensemble jugée insuffisante
- Isolation des murs
- Murs non isolés
- Isolation du plancher bas
- Plancher bas non isolé
- Isolation du plancher haut
- Plancher haut isolé
- Isolation des fenêtres
- Double vitrage sur deux tiers des ouvrants
- Confort d’été (DPE)
- Moyen
- Déperditions · Murs
- 88,4 W/K
- Déperditions · Fenêtres
- 49,7 W/K
- Déperditions · Renouvellement d’air
- 38,5 W/K
- Déperditions · Planchers hauts
- 12,9 W/K
- Déperditions · Planchers bas
- 26,1 W/K
- Déperditions · Ponts thermiques
- 31,2 W/K
- Déperditions · Portes
- 6,3 W/K
Le DPE public doit être rapproché du bon lot grâce à son numéro. Les données BDNB décrivent le bâtiment entier et peuvent être agrégées ou modélisées. Elles servent à préparer les vérifications, pas à remplacer les documents du vendeur.
Consommation et confort
Ce que le diagnostic chiffre : la dépense, les déperditions, l’été. Si le DPE ci-dessus n’est pas celui du logement, ces montants non plus.
Où part la dépense d’énergie
1 180 €/an
Réparti sur 2 énergies · Réseau de chauffage urbain, Électricité
- Réseau de chauffage urbain970 €82,2 %
- Électricité210 €17,8 %
Méthode
Par où la chaleur s’en va
Murs34,9 %
Déperditions du diagnostic, en watts par kelvin : la chaleur perdue par degré d’écart entre l’intérieur et l’extérieur.
- Murs88,4 W/K34,9 %
- Fenêtres49,7 W/K19,6 %
- Renouvellement d’air38,5 W/K15,2 %
4 autres postes · 76,5 W/K · 30,2 %
- Ponts thermiques31,2 W/K12,3 %
- Plancher bas26,1 W/K10,3 %
- Plancher haut12,9 W/K5,1 %
- Portes6,3 W/K2,5 %
Qualité de l’enveloppe1,42 W/m²·KMieux isolé que 2 logements sur 10 parmi les diagnostics publiés.
Méthode
Le logement l’été
Confort moyen
- Inertie lourdeLes murs et planchers encaissent la chaleur du jour et la relâchent la nuit. C’est ce qui écrête les pics.
- Logement traversantDes ouvertures sur deux façades permettent de balayer l’air la nuit, quand il est enfin plus frais dehors.
- Sans protection solaire extérieureLe soleil atteint directement les vitrages. Un rideau intérieur agit après coup, quand la chaleur est déjà entrée.
- PAC air/air installée à partir de 201518 m² climatisés sur les 52 m² du logement : une partie seulement. La climatisation consomme l’été ce que le chauffage consomme l’hiver, et l’équipement s’entretient.
- Sans brasseur d’airAucun ventilateur de plafond relevé. C’est le seul élément de cette liste qui se pose après coup sans travaux.
Méthode
Copropriété
Ce que le registre national des copropriétés déclare.
Copropriété — immatriculation non retrouvée au registre national.
- Montant des charges identifié1 740 € par an, soit 145 € par mois
- Budget travaux non documenté
- Charges annoncées
- 145 €/mois« Charges 145 € par mois, comprenant le chauffage collectif et l’entretien des parties communes »
- Travaux votés
- Non renseigné
Ce que ça ne dit pas
Le quartier
Autour du bien
Transports, services et ventes comparables, sur un seul plan.
Survolez un point, ou touchez-le sur mobile, pour comprendre ce qui se trouve autour du bien.
Orientation annoncée : S, E.
Nuisances à proximité
Des distances observables, jamais une mesure du bruit dans le logement.
Localisation insuffisante pour calculer des distances fiables.
Internet & mobile
Disponibilité théorique à l’adresse ou dans la zone, sans promesse de débit réel dans le logement.
Donnée indisponible.
Profil du quartier
Constats publics, avec leur maille et leur millésime.
- 18,2 % de logements sociaux dans la commune
- Taux local de taxe foncière en hausse (1,1 points)
- 17,3 % d’habitants de 65 ans ou plus dans la commune
- Niveau de vie médian : 21 400 € dans la commune
Elle décrit le parc environnant, sans rien indiquer sur l’immeuble lui-même. Le coût de détention peut évoluer.
Voir toutes les données et leurs sources (11)
Cette part décrit le parc du secteur tel que le recensement le mesure. Elle ne dit rien de ce logement-ci ni de son voisinage immédiat, et ce n’est pas un jugement porté sur le quartier.
À vérifier : Demander à une agence locale la profondeur du marché privé pour cette typologie.
commune · Recensement de la population · INSEE (exemple) · millésime 2022 · importé le 30/06/2026L’évolution concerne un taux territorial. Elle ne permet pas de calculer l’avis fiscal de ce logement, qui dépend aussi de sa base.
À vérifier : Demander les deux derniers avis de taxe foncière au vendeur.
commune · Fiscalité locale des particuliers · DGFiP (exemple) · millésime 2025 · importé le 30/06/2026La structure par âge décrit la population du secteur à la date du recensement. Elle ne prédit ni la demande pour ce logement, ni son évolution.
À vérifier : Vérifier auprès d’une agence locale quelles typologies se louent et se vendent le plus vite.
commune · Recensement de la population · INSEE (exemple) · millésime 2022 · importé le 30/06/2026Ce revenu médian décrit les habitants du secteur, pas le futur occupant du logement.
À vérifier : Comparer le loyer cible aux loyers réellement observés pour des biens similaires.
commune · INSEE, FiLoSoFi · millésime 2022 · importé le 30/06/2026Chaque équipement est rattaché à la maille où il se trouve, au 1ᵉʳ janvier. Celui qui est juste au-delà de la limite n’est pas compté : ce décompte dit ce que le secteur contient, pas ce qui est à dix minutes à pied.
À vérifier : Vérifier sur une carte la distance réelle à pied, que ce décompte ne donne pas.
commune · Recensement de la population · INSEE (exemple) · millésime 2022 · importé le 30/06/2026Ce volume compte les mutations DVF observées à cette maille. Il ne permet pas de déduire un délai de vente.
À vérifier : Comparer les ventes de même typologie, surface et état.
commune · DVF · demandes de valeurs foncières · millésime 2025-09-19 · importé le 11/10/2026Cette part décrit la structure d’occupation du secteur. Elle ne mesure ni la demande pour ce logement, ni son délai de location.
À vérifier : Comparer le loyer et le délai de relocation de logements vraiment comparables.
commune · INSEE, recensement · millésime 2022 · importé le 30/06/2026L’évolution concerne un taux territorial. Elle ne permet pas de calculer l’avis fiscal de ce logement, qui dépend aussi de sa base.
À vérifier : Demander les deux derniers avis de taxe foncière au vendeur.
commune · Fiscalité locale des particuliers · DGFiP (exemple) · millésime 2025 · importé le 30/06/2026Ce taux décrit les habitants du secteur à la date de publication, avec deux ans de recul. Il ne dit rien de la solvabilité d’un dossier de location précis.
À vérifier : Confronter le loyer ou le prix cible aux transactions et aux baux réellement observés dans le secteur.
commune · Recensement de la population · INSEE (exemple) · millésime 2022 · importé le 30/06/2026La vacance renseigne sur le parc inoccupé du secteur. Elle peut avoir plusieurs causes et ne prédit pas la vacance de ce logement.
À vérifier : Demander à une agence locale les délais constatés pour cette surface et ce niveau de loyer.
commune · INSEE, LOVAC · millésime 2022 · importé le 30/06/2026La composition du parc dit quelle forme d’habitat domine le secteur. Un bien d’une forme rare y a moins de références de prix — cela élargit la fourchette, cela n’en fait pas un bien moins bon.
À vérifier : Comparer avec des ventes de même forme d’habitat, et pas seulement de même surface.
commune · Recensement de la population · INSEE (exemple) · millésime 2022 · importé le 30/06/2026Certaines sources restent absentes (iris). Repère n’en déduit rien.
Risques publics
Une commune exposée n’est pas un bâtiment exposé : chaque ligne porte sa maille.
Aucun risque important, 3 à vérifier sur 4 contrôles
- Contrôles
- 4
- Importants
- 0
- À vérifier
- 3
- Risques de l’adresse non croisésInformation non disponibleAucune donnée renvoyée par la source.
- Retrait-gonflement des argilesExposition moyenne à l’échelle communalePrécision : commune · confiance moyenne
- InondationInformation non disponibleAucune donnée renvoyée par la source.
- Potentiel radonPotentiel faiblePrécision : commune · confiance moyenne
Voir le détail des 4 contrôles
Ce que cela signifie : Une source publique signale ce risque dans le périmètre indiqué. Cela ne prouve pas qu’un sinistre a touché le bâtiment.
Pour votre projet : Un sinistre pourrait affecter l’usage du logement ou nécessiter des réparations. Un sinistre pourrait entraîner des réparations ou une période sans occupation.
À vérifier : Lire l’état des risques transmis par le vendeur. Vérifier les sinistres passés auprès du vendeur et de l’assureur.
Action : Comparer le périmètre officiel avec l’adresse ou la parcelle exacte.
Donnée non connectéeCe que cela signifie : Le retrait-gonflement des sols argileux peut provoquer des mouvements de fondations, surtout pour une maison. Un niveau communal ne prouve pas que la parcelle est touchée. Ici, la donnée vaut pour la commune et non pour le bâtiment.
Pour votre projet : Des fissures ou reprises structurelles sont possibles si le bâtiment est réellement concerné. Des désordres structurels peuvent générer des travaux et perturber l’occupation.
À vérifier : Examiner les fissures et l’historique des sinistres. Vérifier l’étude de sol et les arrêtés de catastrophe naturelle disponibles.
Action : Faire contrôler les désordres visibles par un professionnel compétent avant chiffrage.
Géorisques (exemple)Ce que cela signifie : Le territoire ou l’adresse figure dans une information publique liée aux inondations. La précision affichée indique si elle vise l’adresse ou seulement la commune. Ici, la donnée vaut pour la commune et non pour le bâtiment.
Pour votre projet : Une exposition confirmée peut concerner les niveaux bas, les accès et la remise en état après sinistre. Une exposition confirmée peut entraîner des réparations et une interruption temporaire de location après sinistre.
À vérifier : Lire l’état des risques du vendeur. Vérifier l’étage, la présence d’une cave ou d’un sous-sol et les sinistres antérieurs. Interroger l’assureur sur les conditions applicables au bien.
Action : Ouvrir le rapport officiel Géorisques et vérifier le zonage de la parcelle.
Géorisques (exemple)Ce que cela signifie : Le potentiel radon est une information territoriale. Il ne mesure pas la concentration d’air dans ce logement. Ici, la donnée vaut pour la commune et non pour le bâtiment.
Pour votre projet : La ventilation et l’aération du logement méritent une attention particulière. La qualité de la ventilation doit être documentée avant la mise en location.
À vérifier : Vérifier la ventilation existante et son entretien.
Action : En cas de doute, réaliser une mesure dans le logement plutôt que déduire une exposition du seul classement communal.
Géorisques (exemple)Orientation et soleil
Course théorique du soleil à cette position.
Orientation annoncée : Sud / Est
Les fenêtres concernées reçoivent surtout le soleil autour du milieu de journée. En hiver, cette orientation est souvent la plus favorable au soleil direct. Les fenêtres concernées reçoivent surtout le soleil le matin. Elles sont généralement à l’ombre directe l’après-midi.
- Lever
- 6 h 36
- Coucher
- 18 h 49
- Hauteur
- 41°
- Azimut
- 166°
Méthode
Dossier
Créez un dossier pour joindre le DPE, les procès-verbaux d’assemblée ou la taxe foncière à cette analyse.
8 questions à poser au vendeur
Tirées de ce qui manque au dossier. Cochez au fur et à mesure.
Sources et fiabilité1 source exploitableVoir
Prix du secteurDVF, 800 m, 2024-2026
Une source exploitable signifie que le service a répondu. Cela ne remplace pas les documents du vendeur ni la vérification du bon logement.
Estimations pédagogiques et comparatives. Aucun conseil d’achat, d’investissement ou de crédit.